Steuerrechtsurteile

Wohnungseigentümer müssen für Abschreibung negativer Einkünfte ihre Einkünfteerzielungsabsicht nachweisen

Wer Aufwendungen für seine zunächst selbst bewohnte, anschließend leer stehende und noch nicht vermietete Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten geltend machen will, muss seinen endgültigen Entschluss, diese Wohnung zu vermieten, durch ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen belegen. Ob danach eine Einkünfteerzielungsabsicht anzunehmen ist, obliegt im Wesentlichen der Feststellung und Würdigung der Tatsacheninstanz.

Der Sachverhalt:
Der Kläger hatte im Jahr 1992 eine 162 Quadratmeter große Eigentumswohnung erworben, die er bis einschließlich 1995 selbst bewohnte. Von Januar 1996 bis Februar 2001 stand die Wohnung leer. Im Streitjahr 1999 schaltete der Kläger eine Vermietungsanzeige und führte eine Wohnungsbesichtigung durch. Ab Februar 2001 vermietete er die Wohnung dann für eine Kaltmiete von 1.700 DM monatlich.

In seiner Einkommensteuererklärung für das Streitjahr 1999 machte der Kläger für die Wohnung negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 31.548 DM geltend. Das Finanzamt erkannte die Werbungskosten nicht an.

Die hiergegen gerichtete Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Die Gründe:
Das FG hat zu Recht die auf die Wohnung entfallenden Aufwendungen nicht als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermietung Einkünfte gemäß § 21 Abs.1 S.1 Nr.1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Er hat sich allerdings noch nicht endgültig zur Einkünfteerzielung entschieden, wenn er alternativ auch erwägt, die Wohnung zu veräußern. Das tut er aber nicht – wie hier - bei indifferenter Entschlusslage, wenn also noch offen ist, ob er die Wohnung vermieten oder eventuell verkaufen will.

Die Einkünfteerzielungsabsicht ist eine innere Tatsache, die wie alle sich in der Vorstellung von Menschen abspielenden Vorgänge nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden kann. Es handelt sich bei diesen den Grad der Vermietungsbemühungen umschreibenden Ausdrücken "nachhaltig" und "ernsthaft" nicht um gesetzliche Tatbestandsmerkmale, die in gleicher Weise auszulegen wären wie etwa der Begriff "nachhaltig" in § 15 Abs.2 EStG, sondern um Beweisanzeichen, deren Feststellung und Würdigung im Wesentlichen der Tatsacheninstanz obliegt.

Nach diesen Maßstäben konnte das FG zu dem Ergebnis gelangen, dass die Vermietungsbemühungen des Klägers nicht ausgereicht haben, um von seinem unbedingten und endgültigen Entschluss auszugehen, seine Wohnung zu vermieten. Es hat dabei im Wesentlichen darauf abgestellt, dass der Kläger seine Vermietungsbemühungen, obschon es sich um eine teure, schwer vermietbare Wohnung handelt, abgesehen von einer Wohnungsbesichtigung und einer Vermietungsanzeige im Streitjahr nicht weiter forciert und auch keinen Makler eingeschaltet hatte. Diese Würdigung ist, wenngleich nicht zwingend, so doch jedenfalls möglich und für die Revisionsinstanz bindend.

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